Montag, 20. April 2020

Der Saldo des Immobilienkredits


Bei den meisten Finanzierungen wird Ihr Immobilienkredit durch den Wert der von Ihnen gekauften Wohnung garantiert. Die Bank weiss, dass es im Falle eines Rückzahlungsproblems immer möglich ist, das Haus oder die Wohnung zu pfänden und zu verkaufen, um eine Rückzahlung zu erhalten. Dafür sind die Garantien eines Wohnungsbaudarlehens da. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und die Rückzahlung des Kredits, mit dem Sie sie finanziert haben, noch nicht abgeschlossen haben, müssen Sie den Erlös verwenden, um das zurückzuzahlen, was Sie der Bank noch schulden. Der Verkaufsbetrag kann geringer sein als der ausstehende Kapitalbetrag, was weiter unten erörtert wird. Zum Beispiel haben Sie 2005 eine Wohnung für 150.000 € gekauft, die durch ein Darlehen von 150.000 € über 25 Jahre mit monatlichen Raten von 800 € finanziert wurde, die Anschaffungskosten wurden durch Ihren Beitrag finanziert. Sie verkaufen diese Wohnung für 150.000 € im Jahr 2014 (in vielen Gegenden sind die Preise auf das Niveau von 2005 zurückgegangen). Bei dieser Art der Finanzierung haben Sie noch etwa 117.000 € ausstehendes Kapital. Sie können also Ihr Darlehen zurückzahlen und haben dann etwas mehr als 30.000 € übrig.

Sind für diese vorzeitige Rückzahlung irgendwelche Kosten zu erwarten?


Sofern Sie die Kosten der vorzeitigen Rückzahlung nicht ausgehandelt haben, müssen Sie die Bank für diese schnellere Rückzahlung, als in Ihrem Vertrag vorgesehen, entschädigen. Nur in einigen wenigen Sonderfällen können Sie die Zahlung dieser Gebühren vermeiden. Prüfen Sie Ihren Vertrag mit Ihrer Bank auf Einzelheiten. Dies ist eine der verschiedenen Kosten, die Sie beim Verkauf einer Immobilie zu tragen haben. Die Höhe dieser Kosten entspricht 6 Monatszinsen zum durchschnittlichen Kreditzinssatz. Die Obergrenze liegt bei 3% des ausstehenden Kapitals. Je früher Sie also verkaufen, desto höher werden diese Kosten sein. Umgekehrt kostet es Sie fast nichts, wenn Sie kurz vor dem Ende der Rückzahlung stehen. Mit den Zahlen aus unserem obigen Beispiel würden sich die Kosten für eine vorzeitige Rückzahlung im Falle eines Verkaufs auf etwa 800-900 € belaufen. Bitte beachten Sie: Dies gilt nur für Festzinsdarlehen. Variabel verzinsliche Darlehen können ohne Vorfälligkeitsentschädigung verkauft werden.



Können Sie dieses Darlehen für eine andere Verwendung behalten?


Es ist nicht sehr üblich, dass Sie Ihren verbleibenden Immobilienkredit auf ein anderes Projekt übertragen können. In den seltenen Fällen, in denen die Banken dies erlauben, geht es hauptsächlich um die Finanzierung eines neuen Immobilienprojekts. Es handelt sich also um eine Übertragung eines Darlehens von einer Wohnung in eine andere mit zusätzlicher Finanzierung. Wenn dies selten vorkommt, liegt es daran, dass ein Immobilienkredit durch eine Immobilie besichert ist und der Wert dieser Immobilie als Garantie für die Bank dient. Die Bank wird daher nicht akzeptieren, dass Sie einen ungesicherten Kredit aufnehmen, um sich gegen Risiken abzusichern. Bei derzeit sehr niedrigen Raten im Jahr 2020 ist dies nicht unbedingt eine gute Idee. Sie haben wahrscheinlich schlechtere Finanzierungsbedingungen als heute, es sei denn, Sie haben neu verhandelt oder Ihr Darlehen kürzlich zurückgekauft. Außerdem basieren die meisten Beiträge für die Kreditversicherung auf dem ursprünglich geliehenen Betrag. Das bedeutet, dass Sie weiterhin eine hohe Prämie für eine Kreditversicherung zahlen müssen, wenn Sie viel weniger Kapital zu zahlen haben. Sie können auch mit einer neuen Hypothek neu beginnen, wenn Sie eine andere Finanzierung benötigen.



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